Cuando vendes un piso con ganancia, no pagas un impuesto. Pagas dos, y son cosas completamente distintas que la gente mezcla todo el rato: el IRPF de la ganancia patrimonial, que cobra el Estado, y la mal llamada "plusvalía municipal", que cobra tu ayuntamiento. Tienen reglas, bases y exenciones diferentes. Confundirlos hace que la mayoría calcule mal lo que le va a quedar de verdad.
Esta guía separa los dos, los explica con números reales y repasa las exenciones que sí funcionan — porque hay varias, y conocerlas puede ahorrarte decenas de miles de euros.
Impuesto número uno: el IRPF de la ganancia patrimonial
La parte gruesa suele ser esta. La ganancia por vender un inmueble se calcula, a grandes rasgos, como el valor de transmisión menos el valor de adquisición. Y esa ganancia va a la base del ahorro del IRPF, con los mismos tramos que las acciones o los fondos.
| Ganancia patrimonial | Tipo IRPF | Lo que pagas en ese tramo |
|---|---|---|
| Primeros 6.000€ | 19% | Máximo 1.140€ |
| De 6.001€ a 50.000€ | 21% | Máximo 9.240€ |
| De 50.001€ a 200.000€ | 23% | Máximo 34.500€ |
| De 200.001€ a 300.000€ | 27% | Máximo 27.000€ |
| Más de 300.000€ | 28% | El resto |
La clave para pagar menos no está en los tramos —son fijos— sino en calcular bien el valor de adquisición y el de transmisión. Ahí es donde casi todo el mundo se deja dinero sobre la mesa.
Lo que suma al valor de compra (y baja tu ganancia)
El valor de adquisición no es solo lo que pagaste por el piso. La ley te permite añadir los gastos e impuestos inherentes a la compra y las inversiones de mejora que hiciste. Cuanto mayor sea ese valor de adquisición, menor es la ganancia y menos IRPF pagas.
- El precio de compra que figura en la escritura.
- El ITP o el IVA que pagaste al comprar, según fuera vivienda usada o nueva.
- Notaría, registro y gestoría de la compra.
- La comisión de la inmobiliaria si la hubo.
- Las inversiones de mejora —no el mantenimiento ni la reparación: una reforma que amplía o mejora de verdad el inmueble, con sus facturas.
Y del lado de la venta, el valor de transmisión es el precio menos los gastos que asumes tú al vender: la comisión de la inmobiliaria, el certificado energético, y la propia plusvalía municipal si te toca pagarla. Todo eso reduce la ganancia sujeta a IRPF.
Compraste el piso en 2012 por 180.000€ y pagaste 18.000€ entre ITP, notaría y gestoría → valor de adquisición 198.000€. Lo vendes en 2025 por 280.000€ y asumes 9.000€ de comisión de la inmobiliaria y gastos → valor de transmisión 271.000€. Ganancia: 271.000 − 198.000 = 73.000€. IRPF: 6.000€×19% + 44.000€×21% + 23.000€×23% = 1.140 + 9.240 + 5.290 = 15.670€.
Las exenciones que de verdad funcionan
Aquí está la parte que puede cambiar el resultado por completo. Hay tres supuestos en los que la ganancia por vender tu vivienda habitual no tributa, total o parcialmente, en el IRPF. Si encajas en alguno, el ahorro es enorme.
- Reinversión en vivienda habitual — si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en comprar otra vivienda habitual dentro de un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida. Reinviertes el 100% → no pagas IRPF por la ganancia. Reinviertes el 70% → solo tributa el 30% restante.
- Mayores de 65 años — si vendes tu vivienda habitual y tienes 65 años o más, la ganancia está exenta de IRPF sin necesidad de reinvertir nada. Para otros bienes que no sean la vivienda habitual, existe además la exención por reinvertir en una renta vitalicia, con límites.
- Dación en pago — la entrega de la vivienda habitual al banco para saldar la deuda hipotecaria, cuando no hay otros bienes para pagarla, está exenta de IRPF y también de plusvalía municipal.
Las exenciones más potentes aplican a la vivienda habitual, no a una segunda residencia ni a un piso de inversión. Para que cuente como habitual debe haber sido tu residencia durante un plazo continuado —con carácter general, al menos tres años— salvo causas justificadas. Vender un piso comprado para alquilar no da derecho a estas exenciones.
Impuesto número dos: la plusvalía municipal
Este es el que cobra el ayuntamiento, y su nombre técnico es IIVTNU: impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Grava, en teoría, la revalorización del suelo —no de la construcción— durante los años que has sido propietario. Es independiente del IRPF: puedes pagar uno y no el otro.
Desde 2021, tras una sentencia del Tribunal Constitucional, la plusvalía municipal cambió de raíz. Antes se calculaba siempre con una fórmula objetiva basada en el valor catastral del suelo y los años transcurridos, aunque no hubiera ganancia real. Ahora tienes dos formas de calcularla y puedes elegir la que menos te haga pagar.
- Método objetivo — se aplican unos coeficientes anuales al valor catastral del suelo. Es el cálculo automático del ayuntamiento.
- Método real — se calcula sobre la ganancia efectiva del suelo en la operación (diferencia entre el valor de venta y el de compra, proporción del suelo). Si te sale menor, puedes exigir que se use este.
- Sin ganancia, no hay impuesto — si vendes con pérdida respecto a lo que pagaste, la plusvalía municipal no se devenga. Pero tienes que demostrarlo y solicitarlo: no se aplica solo.
Muchos ayuntamientos liquidan por defecto con el método objetivo. Si tu ganancia real de suelo fue baja —o vendiste en pérdidas— y no reclamas el método real o la no sujeción, acabas pagando una plusvalía municipal que no te corresponde. Comparar los dos métodos antes de aceptar la liquidación es dinero directo.
El timing: por qué el año de la venta importa
Igual que con las acciones, la fecha de la venta de un inmueble decide en qué ejercicio fiscal computa la ganancia. Si ese mismo año tienes pérdidas en otros activos —acciones, fondos o cripto— puedes compensarlas con la ganancia del inmueble dentro de la base del ahorro, reduciendo la factura conjunta. Cómo compensar pérdidas y ganancias en la base del ahorro →
Por eso vender en diciembre o esperar a enero no es un detalle menor: cambia el año en el que la ganancia se cruza con el resto de tus operaciones y con tu situación personal.
La foto completa: qué te queda de verdad
El error más caro al vender un piso es pensar en bruto: "lo vendo por 280.000€". Lo que de verdad importa es el neto después de los dos impuestos, la deuda hipotecaria pendiente y los gastos de la operación. Esa cifra —no el precio de venta— es lo que se incorpora a tu patrimonio. Inmueble o bolsa: cómo comparar de verdad los dos activos →
Muurf tiene la foto completa de tu patrimonio: el valor del inmueble, la hipoteca pendiente y el resto de tus activos. Antes de vender, Murphy puede estimar la ganancia sujeta a IRPF, cruzarla con las pérdidas que tengas ese año y decirte cuánto te quedaría neto de verdad — para que la decisión de vender se tome con el número real, no con el precio del anuncio.
