# Entrada de un piso en España: metodología de los escenarios

Actualizado por Codex, 2026-09-28. Elaboración editorial de Muurf, versión 1.1. Los cálculos son los mismos de la versión 1.0; se añade su representación gráfica.

## Qué representan

Son simulaciones educativas, no una encuesta, una oferta bancaria, una tasación ni una previsión de precios. Ninguna fila representa un hogar observado. Los precios no son medias nacionales o municipales. Fecha de elaboración: 28 de septiembre de 2026.

El [artículo](https://muurf.com/blog/cuanto-ahorrar-comprar-piso-espana/) interpreta el [CSV](https://muurf.com/datos/entrada-piso-espana-escenarios.csv). Todos los importes son euros nominales. El CSV usa punto decimal y coma como separador; las fracciones 0.8, 0.1 y 0.03 significan 80 %, 10 % y 3 %.

## Supuestos

- Compra habitual con precio y tasación iguales; financiación hipotética del 80 % del precio.
- Impuestos y demás gastos a cargo del comprador: supuesto conjunto del 10 % del precio. No es un tipo tributario, un mínimo universal ni un presupuesto suficiente para cualquier operación. La fiscalidad, bonificaciones, base imponible, territorio y vivienda concreta pueden cambiarlo.
- Hipoteca: TIN fijo supuesto del 3 % anual, 360 mensualidades constantes, sin carencia. No equivale a TAE ni a una oferta actual. No se incluyen comisiones ni productos vinculados.
- Colchón, reformas y mudanza quedan fuera de las tablas. El ejemplo adicional de 12.000 € y 5.000 € se presenta separado.
- Ingresos netos mensuales del hogar; ninguna otra deuda en la tabla. El 35 % es una hipótesis de esfuerzo, no una aprobación de crédito.
- Tabla de plazos: ahorro inicial de 15.000 € destinado exclusivamente a la compra; objetivo fijo de 75.000 €; rentabilidad del ahorro nula; aportaciones constantes.
- Tabla de sensibilidad: precio inicial de 250.000 €, un solo año, ahorro inicial de 15.000 € y aportaciones de 500 €/mes; no se capitalizan rendimientos. Financiación y proporción de gastos se mantienen constantes.

## Fórmulas

Si `P` es precio, `f` proporción financiada y `g` proporción de gastos:

```text
Entrada = P × (1 − f)
Gastos = P × g
Objetivo de compra = P × (1 − f + g)
Préstamo = P × f
r = TIN anual / 12
n = 360
Cuota = Préstamo × r / (1 − (1 + r)^(-n))
Ingreso ilustrativo = (Cuota + otras cuotas de deuda) / 0,35
Meses de ahorro = (Objetivo de compra − ahorro inicial) / ahorro mensual
Precio tras un año = P × (1 + variación del precio)
Ahorro tras un año = ahorro inicial + 12 × ahorro mensual
Brecha final = precio tras un año × (1 − f + g) − ahorro tras un año
Cambio de la brecha = P × (1 − f + g) × variación − 12 × ahorro mensual
Variación de equilibrio = 12 × ahorro mensual / (P × (1 − f + g))
```

Con P = 250.000, f = 0,8, g = 0,1 y variación = 0,122:

- Aumento del objetivo: 9.150 €.
- Ahorro aportado en doce meses: 6.000 €.
- Aumento de la brecha: 3.150 €; pasa de 60.000 € a 63.150 €.
- Variación de equilibrio de este ejemplo: 8 %.

Con financiación del 95 %, misma compra, mismo 10 % de gastos y mismo TIN/plazo: objetivo inicial de 37.500 €, préstamo de 237.500 € y cuota de 1.001,309580107458 €/mes. No es una simulación de condiciones ICO específicas.

## Redondeo y diccionario

Se redondean cuotas al euro para mostrarlas. Los ingresos se calculan sobre cuotas sin redondear y se elevan al entero siguiente. El CSV conserva precisión numérica de cálculo; no implica precisión económica de los supuestos. Los plazos del ejemplo tienen meses enteros exactos.

| Campo o grupo | Significado |
| --- | --- |
| `tipo` | `compra`: entrada, gastos y mensualidad; `plazo`: tiempo de ahorro; `escenario_un_ano`: sensibilidad al cambio de precio |
| `precio_eur` | Precio supuesto; en sensibilidad es el precio al final del año |
| `financiacion_fraccion`, `gastos_fraccion` | Proporciones constantes del precio |
| `variacion_precio_fraccion` | Cambio hipotético del precio en un año; vacío cuando no aplica |
| `entrada_eur`, `gastos_eur`, `objetivo_compra_eur` | Necesidades de efectivo, excluido colchón |
| `prestamo_eur`, `tin_anual_fraccion`, `meses_hipoteca`, `cuota_mensual_eur` | Parámetros y resultado de amortización francesa |
| `ingreso_neto_35pct_redondeado_arriba_eur` | Cuota sin redondear / 0,35, elevado al euro siguiente |
| `ahorro_inicial_eur`, `ahorro_mensual_eur` | Dinero destinado a la compra, separado de emergencias |
| `brecha_final_eur` | Dinero que sigue faltando tras doce meses |
| `meses_ahorro` | Plazo estático; no incorpora cambios de precio |
| `naturaleza`, `atribucion` | Identificación de simulación y elaboración |

Las celdas vacías significan «no aplica», no cero.

## Fuentes y alcance

1. [INE, IPV del segundo trimestre de 2026](https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPV2T26.htm), publicado el 7 de septiembre de 2026: variación anual del 12,2 %. Es un índice nacional de precios de compraventa de vivienda libre adquirida por hogares, con ajuste de composición y calidad. No es el precio por metro cuadrado anunciado ni la variación de cada vivienda. Se toma como escenario explicativo de un año, sin extrapolarlo.
2. [Banco de España, primera hipoteca](https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/consejos-para-firmar-tu-primera-hipoteca.html): orientación sobre tasación, financiación y endeudamiento conjunto. El ejemplo del 80 % no garantiza que el banco lo ofrezca.
3. [Banco de España, gastos de hipoteca](https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/hipotecas/guia-textual/primerospasoscon/Gastos_asociados_a_la_hipoteca.html): distingue gastos de formalización hipotecaria de compraventa.
4. [Agencia Tributaria, IVA o ITP](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/compro-vivienda-tengo-que-pagar-itp.html): tratamiento general según operación. No se reproduce una tabla de tipos autonómicos.
5. [Banco de España, avales primera vivienda](https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/avales-ico--ayudas-para-la-compra-de-tu-primera-vivienda.html): explicación del mecanismo. Requisitos, plazos y disponibilidad deben verificarse al solicitarlo. No se afirma elegibilidad automática.

Fuentes consultadas el 28 de septiembre de 2026. Las instituciones no participan ni respaldan este contenido.

## Reutilización y cita

Las tablas y cálculos originales de Muurf de este recurso se ofrecen bajo [CC BY 4.0](https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/). Los documentos oficiales enlazados conservan sus propias condiciones. Mantén visibles los supuestos y la identificación de simulación al reutilizar los resultados.

Cita sugerida: Muurf (2026), «Cuánto ahorrar para comprar un piso en España: escenarios de entrada y ahorro», versión 1.1, 28 de septiembre de 2026, elaboración propia con referencia al IPV 2T 2026 del INE.


## Gráfica para compartir

La [gráfica descargable](https://muurf.com/datos/entrada-piso-brecha.png) compara el ahorro aportado en un año (6.000 €) con el aumento del objetivo de entrada y gastos (9.150 €) bajo los supuestos anteriores. Ambas barras parten de cero y comparten escala. Su diferencia es el aumento de la brecha (3.150 €), no una pérdida del dinero ahorrado.

La tarjeta social de cuota y entrada usa los mismos parámetros hipotecarios documentados aquí. Sus dos importes no se representan como barras comparables: uno es un pago mensual y el otro un desembolso inicial. Los supuestos aparecen en las dos imágenes para conservar el contexto fuera del artículo.